La mijlocul lunii aprilie, am fost în Varșovia, la Europe Housing Forum organizat de Habitat for Humanity, IOM și UNHCR. Evenimentul a adus împreună ONG-uri, primării, organizații internaționale, activiști și cercetători din toată Europa să discute despre modele alternative de sprijin locativ. Cum modelul de SRA (social rental agency) se proliferează tot mai mult în Europa Centrală și de Est, am mers să ascultăm experiențele altor primării și organizații ca să înțelegem ce fel de impact ar putea avea o astfel de abordare în România.
Cu cât investigăm mai mult ce fel de practici de guvernanță sau investiții publice ar avansa accesul și siguranța locativă în orașele românești, devine tot mai clar că locuirea improprie este o problemă mult prea complexă pentru un quick fix sau o singură soluție universală. Stocul actual de locuințe sociale este sub 1% din fondul locativ total (Locuirea în România, 2022), un număr care nu se apropie nici pe departe de numărul solicitărilor; în paralel, o primărie este singura entitate legală care are voie să construiască, să cumpere, să dețină, mențină și administreze locuințe sociale. Într-un context atât de restrictiv, șansele sunt ca investițiile de mentenanță în aceste spații să fie realizate rar și lent, iar degradarea lor să avanseze rapid. Dacă ne bazăm exclusiv pe locuințele sociale din proprietatea primăriilor—o resursă mică, sub-finanțată și insuficient întreținută la nivel național—riscăm ca majoritatea solicitanților de sprijin locativ să fie lăsați pe dinafară pentru încă câteva decenii de acum încolo.
Căutând soluții complementare care să meargă mână-n mână cu locuințele sociale, am început să investigăm modelul de agenție de chirii sociale (SRA, social rental agency). Un astfel de model se folosește de locuințe existente pe piața liberă, pe care le ia în administrare și le închiriază la un preț subvenționat persoanelor vulnerabile. Proprietarii caselor pot fi de diverse tipuri: persoane fizice, companii private, companii publice, ONG-uri, primării sau alte autorități publice, iar administratorii sunt de obicei administrațiile locale sau organizații non-guvernamentale care lucrează îndeaproape cu sectorul public și direcțiile de asistență socială.
Mai ales orașele mici și medii din România se confruntă cu două probleme aparent contraintuitive. Pe de o parte, există liste lungi de așteptare pentru un număr foarte mic de locuințe, iar în același timp, există un număr semnificativ de apartamente private goale, încuiate, fără chiriași, cu proprietari care își duc viețile în altă parte. Șase milioane dintre noi locuiesc în străinătate, iar alții s-au concentrat în orașele mari ale țării. Așteptând incert reîntoarcerea proprietarilor, a copiilor sau a nepoților acestora, o mare parte din locuințe a fost lăsată într-un fel de purgatoriu. De exemplu, o analiză incipientă realizată de Compartimentul Asociaţii de Proprietari din cadrul Municipiului Reșița indică posibilitatea ca 4 din 10 apartamente din Reșița să fie nelocuite, iar această statistică nu este unică, ci mai degrabă reflectă stocul locativ din marea majoritate a orașelor care au alimentat diaspore. Dacă dăm zoom out, vedem aceeași dinamică la nivel european, respectiv între estul și vestul său. La prezentările din cadrul Housing Forum am aflat că 70% din stocul locativ din Polonia este vacant, oricât de neverosimil ar părea dacă te afli în centrul Varșoviei sau al Cracoviei. În timp, spațiile nelocuite devin riscuri imobiliare care pun presiune pe resursele ecologice și financiare ale tuturor—nefolosite, neîncălzite, nerenovate, aceste apartamente se degradează mai rapid și necesită apoi investiții mult mai mari pentru a fi puse în siguranță.
Dar apartamentele vacante reprezintă și o oportunitate (la momentul actual, ratată) de sprijin locativ. Folosirea apartamentelor de pe piața liberă în scop social este o strategie care are sens pentru orașele în contracție demografică, unde a construi nou când deja există spațiu disponibil ar fi o risipă de fonduri publice și resurse ecologice care, pe deasupra, ar risca să recreeze comunități marginalizate spațial în blocuri periferice. Dar încorporarea locuințelor existente în fondul locativ social are foarte mult sens și pentru marii poli urbani unde rezervele de teren sunt în scădere rapidă. Punerea în practică ar arăta puțin diferit în funcție de tipologia de oraș; dacă în Reșița, de exemplu, accentul s-ar pune pe valorificarea apartamentelor goale din „purgatoriu”, în orașe precum București sau Cluj eforturile s-ar concentra pe absorbția unei cote parte din dezvoltările imobiliare noi în fondul locativ social. La nivel european precedentele deja există și au devenit comune: crearea unor asociații de dezvoltare imobiliară non-profit care construiesc pe terenuri subvenționate, cedarea către primării a unui procent din locuințele noi construite de dezvoltatori privați în schimbul unor stimulente financiare precum scăderea taxelor, o agenție unde orice proprietar privat își poate pune spre închiriere locuința, a cărei chirii va fi plătită cu ajutorul unor subvenții de la stat, și tot așa. Acestea sunt subiectele care s-au dezbătut cel mai mult la Housing Forum 2024: care este arhitectura instituțională și financiară din spatele unei SRA, cum implicăm noi actori în infrastructura de locuire socială, de unde începem procesul și unde ar trebui să ajungă?
Două zile pline de discuții sunt greu de sintetizat, dar ne-au alimentat cu idei și răpsunsuri pentru câteva întrebări cheie.
1. Care este avantajul unui SRA pentru chiriași, municipalități și proprietari privați?
Chiriașilor le este facilitat accesul la zone diverse din oraș, combatând astfel tendința de a împinge persoanele care nu își pot permite o chirie pe piața liberă înspre marginea orașului sau în zone care concentrează mai multe falii de vulnerabilitate. În timp, un model de locuire mixt conduce la destigmatizarea locuințelor sociale și îmbunătățirea experienței chiriașilor.
Municipalitățile care invită noi actori precum ONG-urile în administrarea locuințelor sociale au oportunitatea de a se degreva de unele activități care necesită competențe pe care autoritatea locală nu le are. În primul rând, un ONG poate avea mai multă capacitate de mediere și lucru cu grupuri vulnerabile față de compartimente din autorități locale (e.g. Patrimoniu, Urbanism) și le pot oferi asistență mai susținută și relevantă pentru nevoile lor. În timp, furnizarea de locuințe sociale poate deveni un domeniu cu mai multă asistență, receptivitate și responsabilitate, cu un impact mai pronunțat asupra îmbunătățirii condițiilor de viață ale chiriașilor. De asemenea, utilizarea resurselor deja existente—inclusiv a imobilelor din proprietatea primăriilor—înseamnă economisiri din bugetul local.
Pentru proprietarii privați poate suna bine ideea unei chirii stabile pe termen lung, fără contact cu chiriașii, mediată de o figură cu autoritate în care au mai multă încredere. De asemenea pentru proprietarii mici, datul spre închiriere poate fi cuplat cu oportunitatea de renovare și eficientizare energetică a apartamentelor, pe care unii proprietari nu și le permit și le amână. Alte modalități de a motiva sectorul privat pot fi: măsuri punitive (taxarea apartamentelor vacante), scutiri de taxe pentru cei care își închiriază locuințele în regim social, transparență despre protocolul cu chiriașii pentru a preveni vandalismul, proceduri și protocoale eficiente între proprietari și autoritatea locală pentru plăți și gestiunea procesului, subvenții de teren pentru dezvoltările noi.
2. Cum se finanțează și implementează SRA?
O agenție de închiriere socială trebuie văzută ca o rotiță într-un ecosistem de măsuri. Dialogurile purtate în cadrul conferinței au concluzionat că, pentru a face modelul SRA să funcționeze, ar trebui dezvoltat un magic mix de:
+ Sprijin național: în alte țări SRA au pornit ca proiecte pilotate de municipalități sau ONG-uri din bani europeni, dar pentru a se transforma într-un sistem sustenabil și scalabil este nevoie de arhitectură juridică la nivel național.
+ Implementare locală cu accent pe servicii integrate: operaționalizarea ar trebui realizată de către entități/persoane care pot oferi asistență recurentă la firul ierbii, inclusiv servicii de asistență socială
+ Chirii accesibile diferențiate: în timp SRA pot întâmpina diverse nevoi locative, nu doar pe ale grupurilor cele mai vulnerabile.
+ Subvenționare încrucișată: o SRA are nevoie de surse de finanțare mixte pentru a putea funcționa, dar și de măsuri cu impact pe termen lung care asigură crearea de noi locuințe ieftine.
+ PPPP (public private people partnerships): modelul SRA aduce împreună mai multe tipuri de stakeholderi într-o formă de guvernanță și finanțare multi-nivel (societăți de construcție non-profit, ONGuri, primării, instituții financiare internaționale).
Pentru arhitectura financiară a acestui model ajutorul de stat este esențial. O parte din contribuții vine prin subvenții directe, ca cele care sunt deja eliberate de consilii județene în baza legii marginalizării (116/2002). Dar o altă formă de a reduce prețul chiriilor este prin investiții pe termen lung în construcție sau renovări. Una dintre concluziile conferinței a fost că statul se poate folosi de rezervele sale de teren pentru a controla prețul unei construcții, rezerve pe care le poate da în folosință mai ieftin pentru a scădea prețul final al chiriei. Acest instrument este o problemă pentru primăriile care și-au vândut deja rezervele de teren, deși pot aplica alte metode pentru a le recupera (ex. exproprieri). În plus, autoritățile pot oferi subvenții pentru construcții (ex. prin scăderea taxelor), pot crea companii de dezvoltare imobiliară non-profit și pot introduce plafoane de chirie. Dar pentru toate aceste lucruri este nevoie de garantarea unei structuri de finanțare pe termen lung, implicarea diverselor părți interesate și comunicare transparentă cu publicul general (ex. one stop shops).
3. Cum au procedat alte țări ca să pună modelul SRA pe picioare?
Ungaria a inițiat prima SRA în Budapesta, începând demersul cu un studiu de fezabilitate în 2013 urmat de un proiect de pilotare finanțat de fonduri FSE+ în perioada 2016-2019. Proiectul pilot a permis ca 5 ONG-uri să dezvolte SRA cu servicii sociale integrate, subînchiriate grupurilor țintă. Folosind finanțarea European Urban Innovative Actions au realizat conversia unor clădiri publice în locuințe sociale, iar astăzi există 33 de unități locative administrate de SRA. La momentul actual, experții locali spun că este nevoie de mai multă finanțare de la nivel central pentru a extinde stocul locativ și capacitatea ONG-urilor de administrare.
Bulgariaîncă nu are un SRA formal, dar a început un proces de extindere a stocului de locuințe sociale printr-un PPPP care combină instrumente financiare de la nivel municipal, dezvoltări imobiliare private și instituții financiare internaționale (IFC) care acționează drept garanți.
Polonia a început pilotarea unui proiect municipal de închiriere de locuințe sociale în 2018, în Poznan. Concluziile programului pilot au fost folosite pentru a propune un nou cadru legal care să permită subvenționarea chiriilor de pe piața liberă, prin fonduri de la nivel central și municipal. Noile reglementări legale scutesc furnizorii de locuințe de pe piața liberă de impozitul de venit, lucru care a dus la extinderea stocului de apartamente sociale cu încă 60 de unități de la proprietari privați. SRA sunt administrate de companii municipale pentru a oferi încredere proprietarilor privați, dar o dată ce o persoană primește un apartament, acesta vine la pachet obligatoriu de servicii sociale de acompaniere dedicate chiriașilor. Extinderea stocului de locuințe folosite în scop social vine mână în mână cu noi reglementări de construcție sau renovare pentru a crește eficiența energetică a clădirilor. Așadar, în paralel a fost înființat un Consiliu pentru Viața Urbană care asistă dezvoltatorii în a aplica practici NZEB.
Austria: Modelul de la Viena este vechi de 100 de ani și a ajuns într-o etapă în care 2/3 din totalul locuințelor vor fi locuințe sociale subvenționate și 75% din populația Vienei se califică pentru o subvenție la chirie, proporțională cu venitul. Locuințele sociale includ de asemenea clasa de mijloc și, în plus, sprijină persoanele foarte vulnerabile prin subvenții individuale. Această abordare face ca locuirea socială să nu fie stigmatizată, ceea ce ajută la integrarea și mixitatea populației. Viena împinge și mai departe viziunea locuirii, imaginându-și un viitor în care toate chiriile sunt calitative, ieftine și sigure, încât să vedem locuințele ca pe un drept, nu ca pe un bun investițional.
Revenind la România, aspirația cu care am rămas de la European Housing Forum 2024 este necesitatea unei schimbări culturale și de mentalitate, în special în țările cu “super-ownership” (România, Polonia). Idealul este de a deschide cât mai multe locuințe către potențialii utilizatori care au cea mai mare nevoie de ele, iar asta începe pe de o parte cu instrumente legale mai bune, iar pe de altă parte cu dialog și conversații care să destigmatizeze chiriașii sociali. Lucrul care a devenit cel mai evident este că un mod de a recircula mai bine și mai țintit locuințele existente este pe de o parte o investiție în viitorul persoanelor care astăzi se află în situații de vulnerabilitate, dar și o investiție în reziliența și durabilitatea stocului locativ existent care trebuie pus în funcțiune, renovat și adaptat noilor presiuni climatice.
Text și foto: Alexandra Lulache, MKBT